Sale-Lease Back: Immobilien als zusätzliche Liquiditätsquelle

Geraten Unternehmen in einen Liquiditätsengpass, wird es schwierig: Banken prüfen akribisch, für anderweitige Finanzierungsgespräche fehlt die Zeit – unter finanziellem Druck sinken die Chancen auf liquiden Zufluss drastisch. Sale-Lease Back von Immobilien kann hier der optimale Ausweg sein. Diverse Sale-Lease Back Anbieter für Immobilien bieten mittlerweile entsprechende Angebot an.

Liquidität für Unternehmen – Sale-Lease Back Immobilien

Selbst die beste Planung kann verhindern, dass die finanzielle Situation von Unternehmen unter Druck gerät – die Praxis stellt sich oft genug anders dar: Da brechen Aufträge aus unterschiedlichsten Gründen weg, da fallen zusätzliche Kosten für Reparaturen oder Investitionen an, die wegen der sich schnell verändernden Marktsituation notwendig werden – dafür ist nicht mal eine Pandemie notwendig. Zeichnet sich ein liquider Engpass ab, sind schnelle Maßnahmen gefragt. Und genau hier wird es schwierig: Banken sind naturgemäß dazu verpflichtet, die Kreditnehmer auf ihre Fähigkeit, die Kreditraten zuverlässig zurückzuzahlen, zu prüfen.

Steht eine finanzielle Schieflage zu befürchten, sinken die Chancen auf den schnellen Liquiditätszufluss durch einen Kredit. Besitzt das Unternehmen Immobilien, können diese zwar als Sicherheit hinterlegt werden – sofern nicht bereits Belastungen eingetragen sind. Wie also könnte der finanzielle Befreiungsschlag auskennen? Sale-Lease Back von Immobilien kann die Lösung sein.

Sale-Lease Back von Immobilien – die alternative Finanzquelle

Dem Grunde nach handelt es sich um eine Sonderform des Finanzierungsleasings, die aus zwei verschiedenen Teilen besteht

1. Unternehmenseigene Immobilien werden an einen Leasinggeber verkauft, der Kaufpreis fließt ins Unternehmen.
2. Das Unternehmen least die Immobilie zurück, sodass die Nutzung weiterhin uneingeschränkt gesichert ist.

Das klingt zunächst kompliziert, lässt sich aber zügig abwickeln: Dreh- und Angelpunkt ist die Bewertung der Immobilie, die sich in erster Linie auf den potenziellen Ertragswert fokussiert, der sich bei einer Vermietung einspielen ließe – hier liegt die Sicherheit für den Leasinggeber. Die Bewertung erfolgt durch Sachverständige, die selbstverständlich Alter, Größe, Lage und Zustand erfassen. Steht der Wert fest, können die vertraglichen Details abgestimmt werden, um für alle Beteiligten eine optimale Lösung zu entwickeln. Sowohl Leasingrate und Restwert als auch Laufzeit und zusätzliche Optionen, zum Beispiel zur Verlängerung oder zum Rückkauf durch das Unternehmen, lassen sich auf die konkreten Anforderungen zuschneiden.

Die Auswirkungen für Unternehmen – Sale-Lease Back Immobilien

Das Unternehmen erhält den Kaufpreis ausgezahlt. Ob es damit offene Verbindlichkeiten bedient oder notwendige Investitionen realisiert, bleibt ihm überlassen. In jedem Fall verbessert sich die Bonität: Die Immobilie kann aus der Bilanz entfernt werden, oft genug entfallen auch die Unterhaltungskosten, da hier der Leasinggeber einspringt. Tilgt das Unternehmen zusätzlich laufende Schulden, erzielt es einen weiteren positiven Effekt. Gleichzeitig lassen sich die monatlichen Leasingraten steuerlich geltend machen, was wiederum interessante Steuervorteile eröffnet. Wichtig: Das Unternehmen ist zwar mit Sale-Lease Back von Immobilien nicht mehr Eigentümer, kann ganz normal weiterarbeiten. Die Leasinggesellschaft räumt nämlich mit dem Vertrag die entsprechenden Nutzungsrechte ein.

Sale-Lease Back von Immobilien – zahlreiche Vorteile

Um die wichtigsten Vorteile von Sale-Lease Back Immobilien zusammenfassen:

• Unternehmen können eine schnelle Liquiditätserhöhung realisieren.
• Verkauf und Leasing als Kombination wandeln stille Reserven in flexibel einsetzbares Eigenkapital um.
• Die Risiken sind ausgesprochen gering.
• Im Gegensatz zum Bankkredit oder anderweitigen Darlehen sind keine weiteren Sicherheiten notwendig.
• Das Unternehmen generiert Steuervorteile, da die Leasingraten direkt als betriebliche Aufwendungen angesetzt werden können.
• Damit kann das Unternehmen deutlich flexibler agieren und muss sich nicht langfristig binden.

Sale and Lease Back Vorteile – nicht von der Hand zu weisen

Aus Sicht der Unternehmen, die Sale Lease Back für sich nutzen, ergeben sich einige interessante Vorteile:

• Die Liquidität steigt durch Sale-Lease-Back: Das in einer unternehmenseigenen Immobilie gebundene Kapital wird per Sale Lease Back wieder verfügbar – und zwar in der Höhe, die als realistischer Marktwert für das relevante Objekt ermittelt wird. Der ist abhängig von Größe, Lage und Zustand, der Ausstattung und dem sich daraus ergebenden Vermarktungspotenzial.
• Die Bonität spielt nur eine untergeordnete Rolle: Haben Unternehmen noch Kredite zu bedienen oder gibt es anderweitige Verpflichtungen, die die Bonität beeinträchtigen, erschwert das die Bankgespräche zu weiteren Finanzierungslinien von vornherein. Beim Sale and Lease Back von Immobilien ist dies jedoch unerheblich, hier zählen in erster Linie die Werthaltigkeit des Objektes und der Ertragswert, der sich bei der Vermietung realisieren lässt.
• Die Kosten sinken: Eine Immobilie muss unterhalten werden, nur regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen gewährleisten den Werterhalt. Hier können Unternehmen profitieren: Abhängig vom Sale and Lease Back Anbieter und den konkreten mietvertraglichen Vereinbarungen können sie sich auf diese Weise die Instandhaltungskosten für das Objekt sparen.
• Die Bilanz wird verkürzt: Sale and Lease Back von Immobilien schlägt sich direkt auf die Bilanz des Unternehmens nieder: Es kommt mit dem Verkauf zur Bilanzverkürzung, da Anlagevermögen wegfällt. Gleichzeitig lassen sich die Leasingraten unmittelbar als Betriebsausgaben steuerlich absetzen. Die Bonität wird also gleich zweifach verbessert – und das ohne Mehraufwand in puncto Steuern.
• Das Geschäft ist individuell gestaltbar: Unternehmen können mit dem Sale and Lease Back Anbieter individuelle Vereinbarungen treffen – angefangen bei der Laufzeit über die Leasingraten bis hin zu Verlängerungs- oder Rückkauf-Optionen.

Am Beispiel erklärt: Sale and Lease Back Immobilien

Das seit Jahren in Nutzung befindliche Bürogebäude eines Unternehmens wird in der Bilanz wegen der bereits erfolgten Abschreibungen nur noch mit 3 Millionen Euro ausgewiesen. Das Unternehmen entscheidet sich für Sale Lease Back und erzielt einen Verkaufspreis von 4 Millionen Euro – der steuerpflichtige Gewinn beläuft sich also auf 1 Million Euro. Da das Unternehmen das Objekt wieder zurückleast, zahlt es nun monatliche Leasingraten. Diese reduzieren wiederum die Steuerlast.Da Unternehmen diese Form des Finanzierungsleasings in der Regel dafür nutzen, um Investitionen zu tätigen oder Verbindlichkeiten zu tilgen, ist immer eine umfassende steuerliche Betrachtung notwendig.

Fazit: Sale and Lease Back von Immobilien als alternativer Finanzierungsansatz

Benötigt ein Unternehmen zusätzliche Liquidität, steht bei Immobilieneigentum eine Alternative zum klassischen Bankkredit zur Verfügung: Es verkauft die Immobilie und least sie gleichzeitig zurück. Der Kaufpreis schafft den liquiden Zufluss, während die Leasingraten im Gegensatz zur Kreditrate steuerlich abgesetzt werden kann. Die Verträge zu dieser risikoarmen und vor allem flexiblen Finanzierungsform lassen sich individuell auf die Anforderungen zuschneiden, sodass nicht nur die Laufzeit, sondern auch Verlängerungs- oder Rückkaufoptionen ebenso zu gestalten sind wie die Höhe der Leasingrate und der sich daraus ergebende Restwert – ein probates Instrument für finanzielle schwierige Zeiten.