Im Sommer 2023 haben uns immer neue Schlagzeilen über die hinter den Erwartungen zurückbleibende deutsche Wirtschaft erreicht – besonders im Rahmen von G-7. Zum ersten Mal seit Jahrzehnten hat Deutschland plötzlich kein Exportplus vorzuweisen und scheint auf einen Winter des Stillstandes zuzusteuern.
Das hat natürlich auch Auswirkungen auf den örtlichen Immobilienmarkt. Aber da auch der Rest der Welt unter ähnlichen wirtschaftlichen Voraussetzungen leidet, besonders der Inflation und Störungen in der Energieversorgung, liegt die Frage, wie der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zu weltweiten Märkten abschneidet, auf der Hand.
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Der weltweite Markt
Während weltweit die Preise für Häuser zwar nicht sinken, wachsen sie so langsam wie seit 2015 nicht mehr. Der Knight Frank Global House Price Index, der 58 Märkte abbildet, zeigt, dass das jährliche Wachstum im ersten Quartal 2023 von 5,7 % auf 3,6 % zurückging. Im Westen ist ein wichtiger Faktor, der den Index maßgeblich beeinflusst, die gegenwärtige Zinspolitik. Die Zinsen sind besonders hoch, um die Inflation niedrig zu halten. Es dauert eine Weile, bis sich die veränderte Rate auch auf die Käufe auswirkt, was auch auf festgeschriebenen Finanzierungsplänen zurückzuführen ist.
Langsam allerdings pendetl sich das Verhältnis ein und es wird deutlich, dass vielerorts Mietobjekte längst nicht mehr so rentabel sind wie noch vor einigen Jahren. Mieten sind weniger flexibel als Kreditraten, was in der Folge bedeutet, dass die steigenden Kosten nicht zwangsläufig durch entsprechend steigende Mieteinnahmen kompensiert werden können.
Die Weltwachstsumsrate ist zwischen 2021 und 2022 schnell von 6 % auf 2,7 % geschrumpft. Erwartungen zufolge wird sich die Wachstumsrate auch 2024 nicht merklich erhöhen, besonders, weil die Weltwirtschaft gegenwärtig besonders langsam scheint und mit Ungleichgewichten zu kämpfen hat. Computerchips, Weizen und Energie führen zu weiteren Belastungen. Es gibt allerdings Märkte wie beispielsweise den australischen Immobilienmarkt, die sich deutlich schneller als beispielsweise der des Vereinigten Königreichs zu erholen scheinen.
Der deutsche Immobilienmarkt
Im ersten Quartal 2023 sind die Immobilienpreise in Deutschland so stark gefallen wie selten zuvor, nämlich durchschnittlich 6,8%. Diese Veränderung ist vor allem bedingt durch die schwächelnde Wirtschaft und die hohen Zinsen. Seither sind Zinsraten um über 1,50 % angestiegen, was Skeptiker vielleicht daran zweifeln lässt, dass es zu einer schnellen Erholung kommen wird.
Dies bedeutet den stärksten Rückgang im Wohnimmobilienpreisindex seit seiner Einführung 2000. Während fehlendes Angebot häufig dazu führt, dass die Verkaufspreise hoch bleiben, wurden im Frühling nur rund 21.000 Bauanträge genehmigt. Das entspricht einem Rückgang um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr. All das sind deutliche Anzeichen dafür, dass die Nachfrage stark abnimmt und es so zu einem Überangebot kommen könnte. Seit über einem Jahr stagnieren so die Durchschnittspreise und auch wenn es Anzeichen sind, dass der Rückgang langsam abgefangen wird, scheint ein florierender Immobilienmarkt gegenwärtig eher Wunschdenken zu sein.
Krise in China
China erlebt gegenwärtig die größte Immobilienkrise der Welt. Während der Rückgang gegenwärtig noch einstellig ist, gibt es kurios Kreditverstrickungen und ausbleibende Zahlungen aufgrund des Crashs. Nach Jahren des Lockdowns geben die Leute nur ungern Geld aus, Firmen stellen weniger Menschen ein und die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist gering.
Zahlungen von in Schieflage geratenen Bauherren in Höhe von $400 Milliarden an Arbeiter und kleine Unternehmen von Malern bis Maklern stehen aus. Es scheint unvermeidbar, dass auch Banken in Schieflage geraten. Die Regierung steht vor der schwierigen Entscheidung, ob sie sie retten (und so die Wirtschaft vor einem großen Chaos retten, allerdings ein moralisches Dilemma für die Zukunft schaffen) oder den freien Markt in den Abgrund stürzen lassen.
Die wenigen wachsenden Märkte: Israel, Island und die Balkanstaaten
Es sind nicht überall so finster aus. In ein paar Nationen weltweit wächst der Immobilienmarkt. Islands Immobilienmarkt ist besonders teuer und scheint weiterhin vom Rest der Welt abgekapselt, denn er weist ein stetiges, verlässliches Wachstum auf. Während sich das Wachstum zwar halbiert hat, bleibt es CEIC Daten zufolge auch 2023 bei einem durchschnittlichen Anstieg von 4 %. Auf einer Insel, die besonders für Touristen ein beliebtes Ziel ist, aber nur wenig bewohnbaren Grund und Boden für die Bevölkerung hat, hat sich einer der verlässlichsten Immobilienmärkte der Welt gebildet.
CEIC Data zeigen weiterhin, dass der durchschnittliche Hauspreis in Israel im Mai 2023 um 5,2 % angestiegen ist, obwohl es zu weniger Wohnimmobilienverkäufen gekommen ist. Tatsächlich führen die hohen Preise zu einem starken Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt, der dazu führt, dass immer mehr Menschen die großen Städte verlassen und in Regionen wie Afula ziehen. Das bedeutet, dass die Investoren potenzielle Gentrifizierungsgewinne erzielen können. Die nominalen Preise in Israel sind mit denen in Deutschland und Island vergleichbar.
Es scheint so, als würde sich der Immobilienmarkt in den baltischen Staaten ganz anders entwickeln als in den nördlichen Ländern Europas. In Litauen, Estland, Kroatien, Griechenland und Slowenien steigen die Preise. Ein Grund dafür ist, dass in vielen dieser Länder, beispielsweise in Litauen, die Löhne seit der Pandemie stark angestiegen sind. Grund dafür ist zum einen die verlorene Zeit unter der Sowjetherrschaft und eine junge, gut ausgebildete Arbeiterschaft, die leicht von zu Hause arbeiten kann. Die Immobilienpreise spiegeln den Einkommensanstieg wider.
Das größte Wachstum im Immobilienmarkt in der EU konnte im vierten Quartal 2022 Kroatien mit 17,3 % aufweisen. Ausländische Investoren investierten mehr, nachdem das Land in den Schengen- und Euroraum aufgenommen wurde, jedoch werden die Preise Prognosen zufolge stabil bleiben.
Ein Blick auf die Inflation
Etwas, was man nicht aus dem Blick verlieren darf, wenn man den Immobilienmarkt im Jahr 2023 betrachtet, ist die Inflation. Lässt man die Inflation außer Acht, sind Immobilienpreise in der Türkei um 150 %, in Serbien über 23 %, in Litauen um 16% und in den USA um 7 % angestiegen. Die Wahrheit ist allerdings, dass diese Anstiege sich förmlich in Luft auflösen, wenn man die Inflation ebenfalls betrachtet.
Das beste Beispiel dafür ist die Türkei. Die Währung der Türkei hat seit Mai dramatisch an Wert verloren. Natürlich hilft es, auf dem Markt zu investieren, wenn man für sein Geld deutlich mehr Lira erhält, aber das Objekt wird nun in Lira bewertet und die Währung erlebt gegenwärtig Inflationsraten von um die 50 %. Die Preise spiegeln somit nicht wirklich einen gestiegenen Wert wider, sondern nur eine Währung, die Wert verliert. Dasselbe gilt für Serbien, das unter einer Inflation von über 16 % leidet. In Litauen betrug die Inflation über 24 %. Im Vergleich zu anderen Vermögenswerten schlagen sich Immobilien in diesen Märkten somit nicht besser. Diese Tatsachen zeigen, wie wichtig es ist, dass man nicht nur die Schlagzeilen liest, sondern alles in einen größeren Kontext einordnet.
Schlusswort
Während Deutschland gegenwärtig einige wirtschaftliche Probleme hat, begrüßen wahrscheinlich viele Bürger die Preiskorrektur nach unten, schließlich kostet gegenwärtig ein einziger Quadratmeter in München um die 1.000,00 €. Während Investoren den Blick vielleicht ins Ausland richten, gibt es nur wenige Alternativen, da der gesamte Westen unter denselben Problemen zu leiden scheint. Insgesamt scheint es gegenwärtig sinnvoll zu sein, sich erst dann wieder Immobilien zuzuwenden, wenn die Mieteinnahmen sich den angestiegenen Kreditraten angepasst haben und die Zinsen selbst wieder ein wenig abflauen.