Jeder Bauträger kennt das folgende Problem. Man ist dabei die Finanzierung für ein größeres Immobilienprojekt zu planen, doch der Eigenkapitalanteil reicht nicht aus. Als Bauträger ist es normal, dass man an mehreren Projekten gleichzeitig arbeitet und je länger ein Projekt andauert, desto mehr Kapital wird fällig. Zudem bekommt man als Bauträger erst nach Fertigstellung des Projekts das Geld zurück. Diese Probleme führen zu finanziellen Engpässen und sorgen dafür, dass man als Bauträger möglicherweise gute Chancen am Markt aufgrund des Eigenkapitalmangels verpasst.
Normalerweise werden bei größeren Immobilienprojekten je nach Assetklasse und Struktur zwischen 5 und 40 % der Gesamtinvestitionskosten als Eigenkapitalerfordernis fällig. In den letzten Jahren hat sich jedoch eine Finanzierungsart etabliert, die dieses Problem löst – Mezzaninkapital.
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Definition von Mezzaninkapital
Mezzaninkapital, auch bekannt unter dem Begriff Hybridkapital, ist zwischen dem Fremd- und Eigenkapital anzusiedeln. Das Wort leitet sich von dem italienischen Wort „Mezzo“ ab, was so viel wie Mitte bedeutet. Ein treffender Begriff. Banken, Bauträger und andere Institutionen nutzen dieses Finanzinstrument schon seit einiger Zeit als Haftungskapital, welches das Eigenkapital ersetzen soll. Wie funktioniert das? Die Besonderheit am Mezzaninkapital ist, dass man das Kapital wirtschaftlich und rechtlich flexibel auslegen kann. Man kann es in der Bilanz, je nach Wunsch, dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuordnen.
Als Bauträger lässt man das Mezzaninkapital dem Eigenkapital zuordnen und dies sorgt dafür, dass Baufinanzierungen deutlich leichter von Statten gehen. Im Regelfall wird das Mezzaninkapital für Immobilien als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig besichert oder gestellt werden kann. Die Laufzeiten einer Mezzaninfinanzierung betragen in der Regel zwischen 5 bis 15 Jahren. Rückzahlungsmodalitäten können also sehr variabel ausgelegt werden, je nachdem, ob das Kapital dem Fremdkapital oder dem Eigenkapital zugeordnet ist. Als Bauträger ist es jedoch nicht immer leicht, an Mezzaninfinanzierungen zu kommen. Unternehmen wie Reval Prime helfen Bauträgern dabei mit maßgeschneiderten Finanzierungskonzepten.
Vorteile des Mezzaninkapitals
Mezzaninkapital ist nicht ein sehr beliebtes und immer mehr in Mode kommendes Finanzierungsinstrument bei Bauträgern. Einerseits ermöglicht es Bauträgern, dass man parallel an mehreren Projekten gleichzeitig arbeiten kann, ohne weiteres Eigenkapital einsetzen zu müssen. Andererseits verbessert es deutlich die Kreditfähigkeit des Darlehensnehmers, was für mehr unternehmerischen Handlungsspielraum sorgt. Weiterhin ist Mezzaninkapital flexibel auslegbar. Es kann beispielsweise in Form eines Junior Loan, einer stillen Beteiligung oder einem Joint-Venture realisiert werden.
Auch bieten Immobilienprojekte, die mit Mezzaninkapital entwickelt wurden, großes Potenzial für längerfristige Zusammenarbeit, denn Mezzaninkapitalgeber arbeiten gerne langfristig mit ihren Partnern zusammen. Ein eingespieltes Team sorgt nämlich dafür, dass die Projekte mit weniger Bürokratie, leichter und problemloser durchgeführt werden können.
Nachteile von Mezzaninkapital
Doch Mezzaninkapital hat nicht nur Vorteile. Einige Nachteile sind nämlich auch bei diesem Finanzierungsinstrument zu finden. Beispielsweise sind die Kosten um einiges höher als beim Fremdkapital, da dort auch die Darlehenszinsen, Anteile und gewinnbasierte Zinsen enthalten sind. Weiterhin fallen Gewinne teilweise geringer aus, da da Unternehmensgewinne und Wertsteigerungen teilweise an den Kapitalgeber abgeführt werden müssen. Als Mezzaninkapitalgeber muss man auch ein hohes Risiko tragen. Zumindest ein höheres Risiko als bei vergleichbaren Finanzierungsinstrumenten. Im Gegenzug erhält er jedoch in der Regel einen fest vereinbarten Darlehenszins oder auch Gewinnanteile.
Wie kann Mezzaninkapital bereitgestellt werden?
Mezzaninkapital kann auf verschiedene Arten bereitgestellt werden und auch außerhalb der Immobilienbranche genutzt werden. In dem schriftlichen Vertrag, welcher zwischen dem Mezzaninkapitalgeber und dem Nehmer geschlossen wird, steht drin welche Form das Darlehen genau annimmt:
- Bei der stillen Beteiligung leisten Investoren eine nach außen nicht weiter sichtbare Einlage und erhalten im Gegenzug neben einer Gewinnbeteiligung Kontrollrechte im Hinblick auf die Buchhaltung.
- Genussrechte (Genussschein) im Sinne vertraglich geregelter Anteile an Unternehmensgewinnen oder -umsätzen als Gegenleistung für Kapital.
- das partiarische Darlehen, das auf Gewinnbeteiligung basiert.
- das Nachrangdarlehen, Bei diesem Darlehen wird dem Anleger kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung gestellt und im Gegenzug erhält dieser attraktive Zinsen dazu.
Schlusswort
Mezzaninkapital wird nicht umsonst gerne von Bauträgern und Entwicklern genutzt, um die Lücke zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zuschließen oder um die Finanzierungskonditionen zu verbessern. Auch dieses Finanzierungsinstrument hat natürlich seine Vor- und Nachteile. Insgesamt ist es von der individuellen Situation des Bauträgers abhängig, ob sich eine Mezzaninfinanzierung rentiert oder nicht.