Das deutsche Recht kennt zwei Formen der Besicherung eines Immobilienkredits, die Grundschuld und die Hypothek. In der Abteilung III des Grundbuchs wird eine Verpfändung in einer vertraglich vereinbarten Höhe zugunsten eines Kreditgebers eingetragen. Bei Nichterfüllung des Kreditvertrages kann der Gläubiger das Pfandrecht geltend machen und sich aus dem Erlös für das Grundstück befriedigen.
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Sicherungsabrede begründet den Rückgewährsanspruch einer Grundschuld
Das dingliche Pfandrecht in Form der Hypothek besteht nur im Rahmen der Höhe der Forderung. Die Grundschuld hingegen begründet ein abstraktes Forderungsrecht. In den letzten Jahrzehnten wurde die Hypothek im wirtschaftlichen Alltag praktisch nahezu völlig von der Grundschuld verdrängt. Möglich wurde die überwiegende Nutzung der handlicheren Grundschuld durch eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Kreditvertrag, dem Sicherungsvertrag, auch Sicherungsabrede oder Zweckerklärung genannt.
Darin vereinbaren die Parteien, dass dem Sicherungsgeber das Pfandrecht mit dem Erlöschen des Schuldverhältnisses zurückgegeben werden muss. Der Kreditgeber darf das Pfandrecht nicht für andere Forderungen als für die im Kreditvertrag genannten verwenden. Entfällt der Sicherungszweck, entsteht ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheiten: Die Sicherungsabrede begründet den Rückgewährsanspruch. Die Rückgewähr einer Grundschuld besteht im Einverständnis mit der Löschung der Grundschuld, der Löschungsbewilligung.
Der Rückgewährsanspruch in der Praxis
Banken halten formularartige Vordrucke vor, die dem Kunden gemeinsam mit dem eigentlichen Kreditvertrag zur Unterschrift vorgelegt werden. Zwangsläufig dienen diese dem Bankinteresse und sollten stets vom Kreditnehmer seinem Rechtsberater vor einer Unterschrift zur Prüfung vorgelegt werden.
Enger und weiter Sicherungszweck
Grundsätzlich können zwei Formen der Sicherungsabrede unterschieden werden:
- Der „enge“ Sicherungszweck beschränkt die Sicherung auf einen genau beschriebenen Sachverhalt, etwa einen einzigen Darlehensvertrag. Bei der privaten Immobilienfinanzierung wird dies der Regelfall sein. Das Pfandrecht des Kreditgebers beschränkt sich auf die Darlehensforderung, die Zinsen hieraus und auf eventuelle weitere Kosten aus der Forderung wie z. B. Mahngebühren.
- Der „weite“ Sicherungszweck erfasst auch Forderungen, die möglicherweise noch nicht einmal bekannt sind. Allerdings wird das Pfandrecht in banküblichen Formularen auf „bankübliche“ Geschäfte beschränkt. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes („die Beschränkung ergibt sich auf dem Wege der Auslegung“).
Bei Immobilienkrediten an Privatpersonen ergibt sich die Notwendigkeit der Vereinbarung eines weiten Sicherungszweckes meist dann, wenn neben dem eigentlichen Darlehensvertrag eine Vereinbarung über die Möglichkeit einer Aufstockung oder eines weiteren Darlehens vereinbart wird. Bei Sanierungsvorhaben kann dies eine gebotene Lösung sein.
Die Abtretung der Ansprüche
Die Systematik des Grundbuchs sieht vor, dass Ansprüche in der Reihenfolge ihres Eintrages befriedigt werden. Banken gewähren Darlehen in aller Regel nur dann, wenn diese im „ersten Rang“ stehen, also allen anderen Forderungen vorangehen. Bausparkassen begnügen sich mit einer nachrangigen Sicherheit. Ist im Grundbuch bereits eine Grundschuld zugunsten eines weiteren Kreditgebers eingetragen, wird eine Bank nur dann ein Darlehen gewähren, wenn sie eine Abtretung der Rückgewährsansprüche erhält.
Erlischt die Forderung, mit der die vorherige Eintragung der Grundschuld verbunden war, so fällt die Grundschuld mit ihrem Rang an die Bank, der die Rückgewährsansprüche abgetreten worden waren. Sie rückt damit in der Reihenfolge der Gläubiger auf.
Sicherungsabrede und notarielle Beurkundung
Wie für den Eigentumsübergang an einem Grundstück ist für die Bestellung einer Grundschuld eine notarielle Beurkundung notwendig. Die Sicherungsabrede ist jedoch ein Zusatzvertrag zum Kreditvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer. Der Notar bestellt zwar den Grundbucheintrag zugunsten einer Bank mit Einverständnis des Grundstückseigentümers, kennt aber im Regelfall nicht die Nebenabreden. Der Sicherungsvertrag wird normalerweise nicht beurkundet!
Rückgewähranspruch falsch ausgeführt? Rechtsberatung notwendig!
Wer einen mit einem Grundpfand besicherten Darlehensvertrag mit einer Sicherungsabrede eingehen möchte, sollte diesen zunächst stets von einem Rechtsanwalt oder Notar prüfen lassen. Ein zu weit oder falsch gefasster Sicherungszweck kann die planmäßige Beendigung des Rechtsverhältnisses nach Erlöschen der Darlehensforderung erheblich behindern. Bei der Abtretung von Rückgewährsansprüchen muss sichergestellt werden, dass eine übermäßige Besicherung vermieden und die Handlungsfähigkeit des Grundstückseigentümers erhalten wird.